Preguntas frecuentes

Los pasos principales son: 1) Definir presupuesto y zona, 2) Buscar propiedades y visitarlas, 3) Hacer una oferta formal, 4) Realizar estudio de títulos, 5) Firmar promesa de compraventa, 6) Tramitar crédito hipotecario (si aplica), 7) Firmar escritura pública en notaría, 8) Registrar en la Oficina de Instrumentos Públicos. Todo el proceso toma entre 30 y 90 días.

Necesitas: cédula de ciudadanía, certificados de ingresos o declaración de renta, referencias bancarias, y si vas con crédito: carta de aprobación del banco. Para extranjeros: pasaporte, visa vigente, y NIT o RUT colombiano. Altorra te acompaña en todo el proceso documental.

Para crédito hipotecario convencional (no VIS): mínimo 30% del valor de la propiedad. Para vivienda VIS con subsidio puede ser 20%. Algunos bancos ofrecen leasing habitacional con 10-20% de inicial pero con tasas más altas. Usa nuestro simulador hipotecario para calcular tu cuota.

Además del precio, debes considerar: gastos notariales (~0.3% del valor), registro (~0.67%), boleta fiscal (~1-1.5%), estudio de títulos (~$400.000), avalúo comercial (~$600.000-$800.000), y GMF (4x1000). En total, presupuesta entre 2.5% y 4% del valor de la propiedad en gastos. Calcula los tuyos con nuestro simulador de gastos notariales.

Sí. Colombia permite la compra de inmuebles por extranjeros sin restricciones. Necesitas: pasaporte vigente, visa (cualquier tipo), registro en la DIAN (NIT), y certificar el origen de los fondos. La inversión inmobiliaria puede facilitar la obtención de visa de residente. Ver nuestra guía para inversionistas extranjeros.

El tiempo promedio de venta en Cartagena es de 3 a 6 meses para propiedades bien posicionadas en precio. Factores que aceleran la venta: precio competitivo, buenas fotos profesionales, ubicación demandada, y marketing digital efectivo. Altorra cuenta con estrategias que reducen el tiempo promedio.

Como vendedor pagas: 50% de gastos notariales, retención en la fuente (1% si valor > 685 UVT), GMF sobre la transferencia bancaria (4x1000), certificado de tradición y libertad, paz y salvo predial y de valorización, y la comisión inmobiliaria. Calcula tus costos con nuestro simulador notarial.

Nuestra comisión por venta es competitiva y se acuerda al inicio del proceso. Incluye: fotografía profesional, publicación en portales, marketing digital, acompañamiento legal, negociación y cierre. No cobramos comisión si no vendemos. Contáctanos para una evaluación gratuita.

Realizamos un avalúo comercial basado en: ubicación, área, estado de la propiedad, ventas recientes en la zona, y demanda actual del mercado. Esto se complementa con el avalúo catastral oficial. Solicita tu avalúo gratuito y te daremos un precio de mercado real.

Normalmente se requiere: cédula, carta laboral o certificado de ingresos (ingresos mínimo 3 veces el canon), referencias personales, y un codeudor con finca raíz o certificado de una afianzadora. Altorra facilita el proceso y ofrece opciones flexibles de garantía.

Por ley (Ley 820 de 2003), el incremento anual del arriendo no puede superar el IPC del año anterior. Para 2026, el máximo es aproximadamente 5.2%. El propietario debe notificar el incremento con mínimo 30 días de anticipación.

Nuestro servicio de administración de arriendos incluye: búsqueda y verificación de inquilinos, elaboración de contrato, cobro mensual del canon, gestión de mantenimientos, intermediación en conflictos, y reportes mensuales al propietario. Todo con respaldo jurídico. Ver nuestros servicios.

En Colombia NO se puede cobrar depósito de arriendo desde la Ley 820 de 2003. El arrendador solo puede exigir garantías como codeudor, póliza de arrendamiento o seguro de arriendo, pero no un depósito en efectivo.

Sí, pero debe cumplir con la normativa del Registro Nacional de Turismo (RNT), regulado por la Ley 2068 de 2020. Es obligatorio registrarse ante el MinCIT. Altorra te ayuda con el trámite y la administración del alojamiento. Ver nuestra calculadora de rentabilidad Airbnb.

A 2026, las tasas hipotecarias oscilan entre 0.9% y 1.3% mensual (10.8% - 15.6% EA) dependiendo del banco, el plazo y si es tasa fija o variable. Las tasas tienden a bajar conforme baja la tasa de referencia del Banco de la República. Compara con nuestro simulador.

Sí. Los bancos evalúan: declaración de renta de los últimos 2 años, extractos bancarios de 6 meses, certificado de Cámara de Comercio (si aplica), y RUT. El ingreso demostrable debe ser suficiente para que la cuota no supere el 30% de los ingresos mensuales.

El proceso típico es: pre-aprobación (3-5 días hábiles), avalúo del banco (5-10 días), estudio de títulos (5-7 días), y desembolso (10-15 días después de la escritura). Total: 30-45 días desde la solicitud hasta el desembolso.

Si la propiedad califica como VIS (hasta 150 SMLV, aprox. $195M en 2026) o VIP (hasta 90 SMLV), puedes acceder a subsidios del Gobierno o de tu caja de compensación. Los subsidios no son acumulables entre programas pero sí complementarios con el ahorro programado.

Es un análisis jurídico de la historia de la propiedad (tradición, libertad, afectaciones). Verifica que el vendedor sea el dueño legítimo, que no haya hipotecas, embargos, demandas, o problemas de sucesión. Es esencial para proteger tu inversión y es obligatorio para crédito hipotecario.

Retención en la fuente (1% del valor de venta si supera 685 UVT), ganancia ocasional (15% sobre la utilidad si la propiedad tuvo más de 2 años), y potencialmente renta si la ganancia es alta. Si es vivienda habitual de más de 2 años, la ganancia ocasional puede estar exenta hasta cierto monto.

La participación en plusvalía es un tributo municipal que se cobra cuando el suelo se valoriza por acciones urbanísticas del municipio (cambio de uso, mayor edificabilidad). Se paga al vender el inmueble o al solicitar licencia de construcción. En Cartagena varía entre 30% y 50% del mayor valor generado.

Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable. Un abogado inmobiliario verifica títulos, redacta la promesa de compraventa, revisa la escritura y protege tus intereses. Altorra incluye acompañamiento jurídico en todos sus servicios de intermediación.

La rentabilidad por arriendo largo plazo en Cartagena oscila entre 0.4% y 0.7% mensual del valor del inmueble (5-8% anual). Para arriendo por días (turístico), puede llegar a 8-15% anual dependiendo de la ubicación, temporada y gestión. Calcula con nuestra calculadora Airbnb.

Las zonas con mayor proyección de valorización son: Serena del Mar (desarrollo nuevo), Barú (turismo premium), Manzanillo del Mar (crecimiento acelerado). Para renta turística: San Diego y El Laguito. Para arriendo largo plazo: Pie de la Popa y Alto Bosque.

La valorización promedio en Cartagena ha sido de 6-10% anual en la última década, superando la inflación. Zonas en desarrollo como Serena del Mar y Barú han tenido valorizaciones de hasta 15-20% anual. Sin embargo, la valorización pasada no garantiza resultados futuros.

Comprar sobre planos ofrece: precios más bajos (15-30% menos), pago diferido de cuota inicial, y mayor valorización al entregarse. Riesgos: retrasos en entrega, diferencias entre planos y producto final, y el constructor puede quebrar. Altorra solo trabaja con constructoras de trayectoria verificada.

El ROI bruto es ingreso por arriendo / valor de la propiedad. El ROI neto descuenta: administración, predial, seguros, mantenimiento, vacancia (meses sin inquilino), y comisión de administración. En Cartagena, el ROI neto suele ser 60-70% del bruto. Ejemplo: si el bruto es 8%, el neto real es ~5-5.6%.

Ofrecemos: intermediación en compra y venta, administración de arriendos, alojamientos turísticos por días, avalúos comerciales, asesoría jurídica inmobiliaria, asesoría contable y tributaria, servicios de mudanza, y acompañamiento integral a inversionistas nacionales y extranjeros.

Nos especializamos en Cartagena de Indias y sus zonas de expansión: Bocagrande, El Laguito, San Diego, Getsemaní, Manga, Pie de la Popa, Alto Bosque, Marbella, El Cabrero, La Boquilla, Manzanillo del Mar, Serena del Mar, Karibana, Cielo Mar, Barú y Tierrabomba.

Es muy fácil: 1) Completa el formulario de publicación con los datos básicos, 2) Un asesor te contacta para agendar la visita y tomar fotos, 3) Publicamos con marketing profesional en nuestro sitio y redes, 4) Gestionamos visitas y negociaciones hasta el cierre.

Sí. La primera consulta es completamente gratuita y sin compromiso. Podemos evaluar tu propiedad, orientarte sobre el mercado, o resolver dudas sobre procesos de compra/venta. Contáctanos o escríbenos por WhatsApp.