ROI por zona para Airbnb
Rentabilidad neta estimada (descontados costos operativos, comisiones y administración) basada en ocupación promedio y tarifas de mercado 2026.
Centro Histórico
ROI AltoMayor demanda turística de Colombia. Casas coloniales y aptos boutique con encanto único. Tarifa premium por la experiencia.
Bocagrande
ROI AltoMejor balance entre inversión inicial y retorno. Alta oferta pero demanda constante por playa y servicios.
Castillogrande
ROI Medio-AltoSegmento premium y familias. Menor competencia que Bocagrande. Propiedades de lujo con amenidades exclusivas.
Getsemaní
ROI AltoEl barrio de moda. Viajeros jóvenes, nómadas digitales y turismo cultural. Inversión inicial más baja que Centro Histórico.
Calculadora de Rentabilidad Airbnb
Simula tu inversión con datos reales del mercado de Cartagena 2026.
* Proyección estimada con datos de mercado 2026. No constituye asesoría financiera. Resultados reales pueden variar.
Costos operativos de un Airbnb
Lo que debes incluir en tu proyección financiera antes de invertir.
Administración del edificio
Cuota fija mensual
$200K - $800K/mesServicios públicos
Agua, luz, gas, internet, TV
$300K - $600K/mesLimpieza
Por check-out (2-4 por semana)
$50K - $80K/limpiezaLavandería
Sábanas, toallas, mantelería
$80K - $150K/mesAmenities y suministros
Jabón, papel, café, agua
$100K - $200K/mesMantenimiento
Reparaciones, pintura, AC
$150K - $300K/mesComisión plataforma
Airbnb: 3% host + 14% guest
~15% del ingresoOperador / Co-host
Si delegas la gestión
20 - 30% del ingresoUsa nuestra calculadora de rentabilidad para proyectar tu ROI con estos costos.
Requisitos legales
Cumplir con la ley protege tu inversión y evita multas.
- 📋Registro Nacional de Turismo (RNT) — obligatorio desde 2019 para todo alojamiento turístico. Se tramita en la Cámara de Comercio de Cartagena. Vigencia: 1 año renovable.
- 🏢Autorización del edificio — muchas copropiedades requieren aprobación de la asamblea para permitir renta por días. Verifica el reglamento de propiedad horizontal antes de comprar.
- 💰Impuestos — debes declarar los ingresos por renta turística como renta ordinaria. Si facturas más de 3.500 UVT/año, debes registrarte como responsable de IVA (19%).
- 📊Reporte DANE — los operadores de alojamiento deben reportar estadísticas de ocupación al DANE a través del sistema PST.
- 🛡️Seguro de responsabilidad civil — recomendado para protegerte contra daños a huéspedes o terceros. Airbnb incluye AirCover pero un seguro propio es más completo.
Comparativo de zonas para inversión
Resumen lado a lado de las principales zonas de Cartagena para renta turística.
| Zona | Precio m² | Tarifa/noche | Ocupación | ROI neto | Valorización | Perfil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Centro Histórico | $8-15M | $350K-800K | 70-85% | 8-12% | 10-14% | Premium |
| Bocagrande | $6-10M | $250K-600K | 60-75% | 6-10% | 7-10% | Equilibrado |
| Getsemaní | $5-9M | $200K-500K | 65-80% | 7-11% | 12-16% | Alto crecim. |
| Castillogrande | $7-12M | $400K-1M | 55-70% | 5-9% | 8-11% | Premium |
| Serena del Mar | $6-11M | $350K-950K | 50-65% | 5-8% | 12-18% | Alto crecim. |
| Manzanillo | $4-7M | $280K-750K | 45-60% | 5-8% | 10-15% | Emergente |
| Barú / Islas | $3-8M | $500K-1.5M | 40-55% | 4-7% | 15-25% | Alto crecim. |
Precios por m² en millones COP. Datos estimados a mayo 2026 basados en transacciones de mercado. La valorización incluye plusvalía por desarrollo urbano.
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