Una de las preguntas más frecuentes entre inversionistas inmobiliarios en Cartagena es: ¿me conviene más rentar mi propiedad por días (Airbnb, Booking) o arrendarla con contrato tradicional? La respuesta depende de varios factores que analizamos con datos reales.
Comparación directa
| Criterio | Renta turística | Arriendo tradicional |
|---|---|---|
| Ingreso mensual potencial | $4.5 - $8M COP | $2 - $3.5M COP |
| Ocupación | 55-75% promedio | 95-100% |
| Estabilidad | Variable por temporada | Fija y predecible |
| Gastos operativos | 20-35% del ingreso | 5-10% del ingreso |
| Desgaste del inmueble | Mayor rotación | Menor desgaste |
| Gestión | Diaria (o con operador) | Mínima |
| ROI neto anual | 8-14% | 5-8% |
| Flexibilidad | Uso personal disponible | Contrato fijo (12+ meses) |
Caso real: Apartamento en Bocagrande
Tomemos como ejemplo un apartamento de 2 habitaciones en Bocagrande valorado en $500.000.000 COP:
Escenario A: Renta turística
- Tarifa promedio: $350.000 COP/noche
- Ocupación promedio: 65% (19.5 noches/mes)
- Ingreso bruto mensual: $6.825.000 COP
- Gastos operativos (30%): -$2.047.500 COP
- Ingreso neto mensual: $4.777.500 COP
- ROI anual: 11.5%
Escenario B: Arriendo tradicional
- Canon mensual: $2.800.000 COP
- Ocupación: 100% (contrato anual)
- Gastos operativos (8%): -$224.000 COP
- Ingreso neto mensual: $2.576.000 COP
- ROI anual: 6.2%
En este caso, la renta turística genera casi el doble de ingresos netos. Sin embargo, requiere una gestión operativa significativamente mayor o la contratación de un operador profesional.
¿Cuándo conviene cada opción?
Renta turística es ideal si:
- Tu propiedad está en zona turística premium (Bocagrande, Centro Histórico, Castillogrande)
- Quieres usar la propiedad ocasionalmente para uso personal
- Buscas maximizar ingresos y aceptas variabilidad estacional
- Cuentas con un operador profesional de gestión
Arriendo tradicional es ideal si:
- Prefieres ingresos estables y predecibles
- No quieres involucrarte en la gestión operativa
- Tu propiedad está en zona residencial (no turística)
- Buscas un flujo de caja garantizado con mínimo esfuerzo
La opción híbrida
Muchos inversionistas optan por un modelo híbrido: renta turística durante la temporada alta (diciembre-abril) y arriendo mensual durante la temporada baja. Esto permite capturar las tarifas premium de alta temporada mientras se mantiene un ingreso base durante los meses de menor demanda.
El factor gestión
La renta turística requiere atención constante: check-in/check-out, limpieza, mantenimiento, comunicación con huéspedes y gestión de plataformas. Un operador profesional como Altorra puede encargarse de toda esta operación, cobrando típicamente entre el 20-25% del ingreso bruto.
¿Quieres calcular tu rentabilidad?
Usa nuestra calculadora para estimar el ROI de tu propiedad según zona y modalidad.
Calcular mi ROI