No todas las zonas de Cartagena son iguales para Airbnb. Este ranking analiza ocupación real, tarifa promedio (ADR), ROI anual y ticket mínimo de entrada para cada barrio premium.
Resumen ejecutivo — ROI anual por zona
| Zona | Ocupación | ADR promedio | ROI anual | Ticket entrada |
|---|---|---|---|---|
| Getsemaní | 72% | $380.000 | 12-14% | Desde $280M COP |
| Centro Histórico | 68% | $520.000 | 10-12% | Desde $650M COP |
| Bocagrande | 65% | $420.000 | 9-11% | Desde $500M COP |
| La Boquilla | 58% | $280.000 | 8-10% | Desde $220M COP |
| Castillogrande | 55% | $480.000 | 7-9% | Desde $700M COP |
Análisis por zona
1. Getsemaní — mejor ROI
El barrio de moda. Nómadas digitales, viajeros jóvenes y turismo cultural. Ticket de entrada más bajo que Centro Histórico con ocupación superior. Riesgo: saturación de oferta en los próximos 2 años.
2. Centro Histórico — mayor tarifa
Patrimonio UNESCO. Casas coloniales y aptos boutique con tarifas premium. Ticket alto pero valorización sostenida y demanda internacional inelástica al precio.
3. Bocagrande — balance y liquidez
La zona más consolidada. Frente al mar, hoteles 5 estrellas, vida nocturna. Alta liquidez en mercado secundario: sale rápido si necesitas vender.
4. La Boquilla — apuesta de valorización
Zona en expansión cerca al aeropuerto. Menor ocupación actual pero alto potencial de valorización (+15-20% anual). Ticket de entrada más accesible del top 5.
5. Castillogrande — premium familiar
Exclusividad residencial, amenidades completas y menor densidad. Perfil familiar y estadías largas. ROI menor pero riesgo de desgaste más bajo.
Factores que no aparecen en la tabla
- Reglamento de copropiedad: varias torres en Bocagrande prohíben renta por días. Verifica antes de comprar.
- RNT (Registro Nacional de Turismo): obligatorio desde 2019 para todo alojamiento.
- IVA 19%: si facturas más de 3.500 UVT/año debes registrarte como responsable de IVA.
- Competencia local: Centro Histórico lleva años saturado; Getsemaní se acerca.
Recomendación final
Si buscas ROI puro: Getsemaní. Si buscas valorización más ingreso: La Boquilla. Si buscas el premium de marca: Centro Histórico. Si priorizas liquidez de salida: Bocagrande.
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