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- Administración (cuota)
- Pago mensual obligatorio en propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal. Cubre vigilancia, mantenimiento de zonas comunes, aseo, ascensores y reservas. No es deducible al calcular el canon real de arriendo, pero el inquilino la asume al recibir el inmueble.
- Apostilla (Apostille)
- Sello de autenticación internacional que certifica la firma de un documento público para que tenga validez en otro país firmante del Convenio de La Haya. Útil para extranjeros que firman poderes notariales fuera de Colombia.
- Arras
- Suma de dinero que el comprador entrega al vendedor en señal del compromiso de comprar. En Colombia las arras son de retractación por defecto: si el comprador se retira pierde la suma; si el vendedor se retira debe devolverla doblada.
- Avalúo catastral
- Valor asignado a un inmueble por la oficina de catastro municipal para efectos tributarios (especialmente impuesto predial). Históricamente es 50–80% inferior al valor comercial, aunque tiende a actualizarse anualmente.
- Avalúo comercial
- Estimación del valor de mercado de una propiedad realizada por un perito avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Es obligatorio al solicitar crédito hipotecario y muy recomendado antes de comprar para validar el precio.
- Catastro
- Inventario oficial de los bienes inmuebles de un municipio que registra ubicación, dimensiones, uso y valor catastral. En Cartagena lo administra el IGAC.
- Certificado de tradición y libertad
- Documento expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que muestra la historia jurídica completa de un inmueble: dueños actuales y pasados, hipotecas, embargos y limitaciones. Es el documento más importante en una compra: nunca firmes sin uno reciente (≤ 30 días).
- Cesión de derechos
- Acto por el cual una persona transfiere a otra los derechos que tiene sobre una propiedad antes de la escritura pública. Frecuente en inmuebles sobre planos: el comprador inicial le "cede" su contrato a un tercero.
- Cuota inicial
- Porcentaje del valor de la propiedad que el comprador paga de contado al cierre. Mínimo 30% para créditos no-VIS, 20% para VIS con subsidio. Algunos leasings habitacionales bajan este mínimo a 10%.
- DIAN
- Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. Entidad recaudadora del Estado colombiano. Ante ella se declara la renta anual, el IVA bimestral y la retención en la fuente sobre operaciones inmobiliarias.
- Due diligence
- Proceso de verificación legal, financiera y técnica que se hace antes de cerrar una compra. Incluye estudio de títulos (mín. 20 años), verificación de impuestos al día, paz y salvo administrativo, avalúo independiente e inspección física.
- Embargo
- Medida judicial que prohíbe enajenar un inmueble mientras se resuelve un proceso (cobro, divorcio, sucesión). Aparece en el certificado de tradición. Nunca compres un inmueble embargado sin que el embargo se levante en el cierre.
- Escritura pública
- Documento que se firma en notaría para transferir la propiedad de un inmueble. Sin escrituración registrada en la Oficina de Registro, la compra no surte efectos legales ante terceros.
- Estrato
- Clasificación socioeconómica de la vivienda en Colombia (1 a 6). Determina la tarifa de impuesto predial, servicios públicos y subsidios. En Cartagena, Bocagrande y Castillogrande son típicamente estrato 5–6, Manga y La Boquilla 3–5.
- Fiducia / Fideicomiso inmobiliario
- Patrimonio autónomo que administra una sociedad fiduciaria para garantizar el desarrollo de un proyecto. Da seguridad al comprador sobre planos: el dinero queda protegido hasta cumplir condiciones del proyecto.
- Formulario 4 (Banco de la República)
- Declaración de cambio que debe presentar el banco colombiano cuando un extranjero transfiere divisas al país para comprar inmueble. Crítico: sin Formulario 4 el inversionista no podrá repatriar legalmente el capital ni las utilidades futuras.
- Ganancia ocasional
- Utilidad obtenida por la venta de un inmueble que se poseyó ≥ 2 años. Tributa al 15% sobre la utilidad. Si el inmueble fue vivienda habitual, las primeras ~7.000 UVT (~$330M COP en 2026) están exentas.
- Gastos notariales
- Costos asociados al otorgamiento de la escritura pública. En Colombia los regula el Decreto 1681/1996 y se calculan sobre el valor de la escritura: aproximadamente 0.27% + IVA. Suelen dividirse 50/50 entre comprador y vendedor (negociable).
- Hipoteca
- Garantía real que se constituye sobre un inmueble para asegurar el pago de un crédito. Si el deudor no paga, el acreedor puede ejecutar el inmueble y subastarlo. La hipoteca se inscribe en la Oficina de Registro y aparece en el certificado de tradición.
- Honorarios profesionales
- Pagos a profesionales involucrados en la operación: abogado para estudio de títulos (~1% del valor), avaluador (~$500K–$2M COP según ciudad), y comisión inmobiliaria (3% al vendedor en compraventa, 10% sobre canon mensual en arriendo).
- IGAC
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Es la entidad responsable del catastro nacional y de generar avalúos catastrales en la mayoría del territorio colombiano (excepto ciudades con catastro descentralizado).
- INC (Impuesto al Consumo)
- Impuesto del 8% sobre servicios de hotelería y alimentación. Aplica a operaciones de Airbnb cuando superan el umbral de ingresos anuales de la DIAN (~3.500 UVT). Su declaración es bimestral.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado)
- Impuesto del 19% sobre bienes y servicios en Colombia. En inmobiliario aplica principalmente a renta turística (Airbnb), construcción nueva y servicios de gestión. La venta de vivienda usada está exenta; la primera venta de vivienda nueva > $980M COP causa IVA.
- IPC (Índice de Precios al Consumidor)
- Indicador de inflación calculado por DANE. Se usa como referencia para ajustar cánones de arriendo año a año (Ley 820/2003 limita el aumento al IPC del año anterior).
- Leasing habitacional
- Modalidad de financiación donde el banco compra el inmueble y se lo arrienda al cliente con opción de compra al final del contrato. Permite cuota inicial menor (10–20%) y la cuota mensual es 100% deducible como gasto. La propiedad queda a nombre del banco hasta el último pago.
- Notaría
- Oficina pública donde se otorgan, autorizan y conservan escrituras y demás actos notariales. Para una compraventa inmobiliaria: cualquiera de las dos partes elige notaría, la escritura se firma allí y luego se lleva a registrar.
- Patrimonio de familia
- Afectación voluntaria que protege el inmueble de ser embargado por deudas. Aparece en el certificado de tradición. Levantarlo requiere proceso judicial, así que es importante conocerlo antes de comprar a un vendedor que lo tenga.
- Poder notarial
- Documento por el cual una persona autoriza a otra a actuar en su nombre. Para una compra remota desde el exterior, debe firmarse ante consulado colombiano o apostillarse en el país de origen.
- POT (Plan de Ordenamiento Territorial)
- Norma municipal que define el uso del suelo: zonas residenciales, comerciales, industriales, de protección. Crítico verificar antes de invertir: una zona donde no se permite Airbnb o construcción puede arruinar tu plan de ROI.
- Predial (Impuesto Predial Unificado)
- Tributo municipal anual sobre la propiedad inmueble. Su tarifa varía según estrato y avalúo catastral. En Cartagena oscila entre 0.4% (estrato 1–2) y 1.6% (estrato 6). Pago antes del 31 de marzo otorga descuento del 10%.
- Promesa de compraventa
- Contrato preliminar que vincula a las partes a celebrar la escritura en una fecha determinada. Suele incluir arras del 10–30%. Es el momento legal donde el comprador se compromete; debe revisarse con abogado.
- Propiedad horizontal
- Régimen legal aplicable a edificios y conjuntos donde coexisten unidades privadas (apartamentos, locales) y zonas comunes. Se rige por la Ley 675/2001 y un reglamento específico que limita modificaciones, mascotas, Airbnb y otros usos.
- Registro de Instrumentos Públicos
- Oficina donde se inscriben las escrituras para que la propiedad surta efectos ante terceros. Mientras no se registre, la compra no es oponible a alguien que adquiera el inmueble después.
- Renta cedular
- Sistema colombiano para liquidar el impuesto sobre la renta agrupando los ingresos en cinco "cédulas". Los ingresos por arriendo van en la cédula general (rentas de trabajo + capital + no laborales).
- Retención en la fuente
- Mecanismo de recaudo anticipado: el pagador (ej. una empresa que arrienda) le descuenta al beneficiario un porcentaje y lo gira a la DIAN. Sobre arriendos comerciales suele ser 3.5% para personas naturales no obligadas a facturar.
- RNT (Registro Nacional de Turismo)
- Inscripción obligatoria para toda propiedad que se ofrezca como alojamiento turístico (Airbnb, Booking, Vrbo). Se renueva anualmente y exige aportar al Fondo Nacional de Turismo. Operar sin RNT es ilegal y expone a multas.
- SAS (Sociedad por Acciones Simplificada)
- Tipo societario flexible regulado por la Ley 1258/2008. Útil para inversionistas con varias propiedades: permite separar el patrimonio personal del inmobiliario, optimizar impuestos y facilitar la sucesión a herederos.
- Servidumbre
- Gravamen sobre un inmueble en favor de otro: paso, vista, acueducto, etc. Aparece en el certificado de tradición. Puede limitar drásticamente el uso futuro de la propiedad si no se conoce de antemano.
- SMMLV (Salario Mínimo Mensual Legal Vigente)
- Unidad de referencia oficial. En 2026 equivale aproximadamente a $1.42M COP. Muchos topes legales se expresan en SMMLV (ej. visa de inversionista: 350 SMMLV ≈ USD 110K).
- Tradición
- Sucesión histórica de propietarios de un inmueble. Se documenta en el certificado de tradición y libertad. Un buen estudio de títulos revisa al menos 20 años de tradición.
- UVR (Unidad de Valor Real)
- Unidad que se ajusta diariamente con la inflación, usada en créditos hipotecarios de largo plazo. Una hipoteca en UVR tiene tasa nominal menor pero el saldo se actualiza con el IPC.
- UVT (Unidad de Valor Tributario)
- Unidad que se actualiza anualmente para expresar topes y montos en la legislación tributaria. En 2026 ronda los $47.000 COP. Los topes para presentar declaración de renta o las exenciones por ganancia ocasional se expresan en UVT.
- VIS (Vivienda de Interés Social)
- Vivienda con tope máximo de precio (135 SMMLV en 2026, ~$192M COP) que califica para subsidios estatales. Cuota inicial mínima del 20%, beneficios fiscales y tasas preferenciales. Diseñado para hogares de menores ingresos.
- Visa M Inversionista
- Visa migratoria que se otorga a extranjeros que invierten en Colombia ≥ 350 SMMLV (~USD 110K en 2026). Vigencia 3 años renovables, con vía a la visa R (residente) y posteriormente a la nacionalidad colombiana.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el estrato en Colombia?
El estrato socioeconómico es una clasificación de 1 a 6 que el gobierno colombiano asigna a las viviendas según su ubicación y características. Determina las tarifas de servicios públicos: estratos 1-3 reciben subsidios, estrato 4 paga tarifa plena, y estratos 5-6 pagan sobrecostos que subsidian a los estratos bajos.
¿Qué diferencia hay entre escritura y certificado de tradición?
La escritura pública es el documento notarial que registra la compraventa del inmueble. El certificado de tradición y libertad es un documento emitido por la Oficina de Instrumentos Públicos que muestra el historial completo del inmueble: propietarios anteriores, hipotecas, embargos y gravámenes vigentes.
¿Qué significa administración en propiedad horizontal?
La cuota de administración es un pago mensual obligatorio en conjuntos residenciales y edificios. Cubre gastos comunes como vigilancia, mantenimiento de zonas comunes, piscina, ascensores, aseo y fondo de imprevistos. Su valor varía según el estrato, las amenidades y el área del inmueble.