Toda propiedad en Colombia genera obligaciones tributarias en tres momentos: al comprarla, mientras la mantienes, y al venderla o generar ingresos con ella. Esta guía cubre cada uno con las tasas vigentes en 2026.
1. Impuestos al comprar
Total aproximado al comprar: 2,5% - 3% del valor de compraventa, asumidos generalmente por el comprador salvo pacto en contrario.
2. Impuestos por mantener la propiedad
Impuesto predial unificado
Anual, municipal. En Cartagena la tarifa oscila entre 5 y 16 por mil del avalúo catastral según estrato y uso. Se paga en los primeros 4 meses del año con descuento por pronto pago (típicamente 10%).
| Estrato | Tarifa aproximada |
|---|---|
| Estratos 1-2 | 5-7 por mil |
| Estratos 3-4 | 8-11 por mil |
| Estratos 5-6 | 12-16 por mil |
Administración / Cuota de copropiedad
No es un impuesto pero es una carga fija mensual a considerar en el P&L. En Bocagrande/Castillogrande suele ir de $400.000 a $1.500.000 COP/mes según edificio y amenidades.
3. Impuestos sobre ingresos de arriendo
Arriendo tradicional (largo plazo)
- Retención en la fuente: 3,5% mensual si el inquilino es persona jurídica. Si es persona natural no hay retención.
- Impuesto de renta anual: tarifa progresiva 0-39% sobre la renta líquida. Se pueden descontar predial, administración, mantenimiento y depreciación.
- IVA: NO aplica en arriendo de vivienda. Sí aplica (19%) en arriendo de locales comerciales, oficinas y bodegas.
Renta turística (Airbnb, corta estadía)
- Renta ordinaria: sí, los ingresos se suman a tu renta anual y tributan a tarifa progresiva.
- IVA 19%: obligatorio si facturas más de 3.500 UVT/año (~$164M COP en 2026). Debes registrarte como responsable de IVA en DIAN.
- INC (Impuesto Nacional al Consumo): 8% sobre servicios de alojamiento.
- RNT (Registro Nacional de Turismo): obligatorio desde 2019. Vigencia 1 año. Sin RNT no puedes operar legalmente.
- Retención Airbnb/Booking: las plataformas retienen 0,5% del valor bruto y lo reportan a DIAN.
4. Impuesto de ganancia ocasional al vender
Si vendes la propiedad por más de lo que te costó, la diferencia tributa como ganancia ocasional al 15% (tarifa 2026 para bienes poseídos más de 2 años).
Si la propiedad se poseyó menos de 2 años, la ganancia tributa como renta ordinaria (tarifa progresiva hasta 39%).
5. Inversionistas extranjeros — doble imposición
Retención para no residentes
- Arriendo: 35% de retención sobre renta bruta.
- Ganancia ocasional: 15% al vender (igual que residente).
- Intereses financieros: 20%.
Tratados vigentes
Colombia tiene convenios de doble imposición (CDI) con España, Canadá, Chile, México, Portugal, Suiza, Corea del Sur, India, Japón, Reino Unido, entre otros. Estos reducen retenciones y evitan pagar dos veces por el mismo ingreso.
Estados Unidos: NO hay tratado. Los inversionistas US solo pueden usar el crédito tributario extranjero (Foreign Tax Credit) en su declaración US.
6. Calendario tributario 2026 para propietarios
| Impuesto | Vencimiento típico |
|---|---|
| Predial (con descuento) | Enero - Abril |
| Predial (sin descuento) | Mayo - Junio |
| Declaración de renta PN | Agosto - Octubre (según NIT) |
| IVA bimestral / cuatrimestral | Cada 2 o 4 meses |
| Renovación RNT | Anual en Cámara de Comercio |
¿Necesitas ayuda con tu estructura tributaria?
Nuestro equipo contable-legal coordina tu declaración y optimiza retenciones.
Agendar asesoría contable →